Le droit des locataires et des propriétaires est en constante évolution, avec de nouvelles lois et réglementations qui viennent régulièrement modifier les droits et obligations des parties. Dans cet article, nous allons vous présenter les dernières évolutions marquantes de ce domaine juridique, afin que vous puissiez être informé et protéger au mieux vos intérêts.
La loi ELAN et ses conséquences pour les locataires et propriétaires
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été adoptée en novembre 2018. Elle a pour objectif de faciliter la construction de logements, d’améliorer le cadre de vie des habitants et de favoriser la transition numérique dans le secteur immobilier. Plusieurs dispositions ont un impact direct sur les relations entre locataires et propriétaires.
Parmi ces dispositions, on peut notamment citer :
- La réduction du délai de préavis pour la résiliation d’un bail en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation professionnelle ou de perte d’emploi. Le délai passe ainsi de 3 mois à 1 mois.
- L’encadrement des loyers, qui permet aux communes volontaires de limiter le montant des loyers applicables aux nouveaux baux ou à ceux renouvelés. Cette mesure vise à lutter contre la spéculation immobilière et à favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes.
- La possibilité pour le propriétaire de résilier le bail en cas de troubles du voisinage causés par le locataire et constatés par une décision de justice. Le propriétaire dispose alors d’un délai de 3 mois pour notifier la résiliation au locataire.
La réforme du droit des baux commerciaux
Le droit des baux commerciaux a également connu des évolutions importantes ces dernières années, avec notamment la loi Pinel de 2014 et la loi Macron de 2015. Ces réformes ont pour objectif de renforcer les droits des locataires (preneurs) et d’assurer un meilleur équilibre entre les parties.
Les principales mesures issues de ces réformes sont :
- L’encadrement des charges et des travaux : le bailleur ne peut plus imposer au preneur la prise en charge des charges, impôts et taxes sans contrepartie. De plus, le bailleur doit désormais consulter le preneur avant d’engager des travaux importants affectant les lieux loués.
- La limitation du droit de préemption du preneur : en cas de vente du local commercial, le droit de préemption du preneur est limité aux seuls cas où la vente porte sur l’intégralité du local. Si la vente concerne une partie seulement, le preneur n’a plus le droit de préempter.
- L’allongement du délai de renouvellement du bail : le délai pour demander le renouvellement du bail commercial est désormais de 3 ans au lieu de 2 ans. Cette mesure vise à favoriser la sécurité juridique et la stabilité des relations entre preneurs et bailleurs.
Les mesures en faveur de la protection des locataires et propriétaires face aux impayés
Face à la recrudescence des impayés de loyers, plusieurs mesures ont été mises en place pour protéger les locataires et les propriétaires :
- La garantie Visale, mise en place par Action Logement, qui permet aux locataires d’obtenir une caution gratuite pour leur logement, sous certaines conditions (ressources, âge, etc.). Cette garantie couvre les impayés de loyers et charges jusqu’à 36 mois, dans la limite d’un plafond déterminé en fonction du type de logement et de sa localisation.
- Le dispositif Solibail, qui permet aux propriétaires de louer leur bien à une association agréée qui se charge ensuite de le sous-louer à des personnes en difficulté. Le propriétaire perçoit ainsi un loyer garanti pendant toute la durée du bail, sans avoir à se soucier des impayés.
- L’assurance loyers impayés (ALI), qui permet aux propriétaires de se prémunir contre les risques d’impayés en souscrivant une assurance spécifique. En cas d’impayés, l’assureur prend en charge le recouvrement des loyers et charges impayés, dans la limite d’un plafond et d’une durée déterminés par le contrat.
La digitalisation des rapports locatifs
Enfin, la transition numérique impacte également les relations entre locataires et propriétaires. Les nouvelles technologies offrent désormais de nombreuses possibilités pour simplifier les démarches et améliorer la communication entre les parties :
- Les plateformes de gestion locative en ligne, qui permettent aux propriétaires de gérer l’ensemble de leurs biens immobiliers depuis leur ordinateur ou leur smartphone. Ces plateformes proposent des services tels que la rédaction de baux, la gestion des loyers, la déclaration des revenus fonciers, etc.
- Les applications mobiles dédiées à la gestion locative, qui facilitent les échanges entre locataires et propriétaires (signalement de problèmes techniques, demande d’intervention, etc.). Certaines applications permettent même aux locataires de payer leur loyer en ligne et d’accéder à toutes leurs informations contractuelles.
- L’utilisation des objets connectés, tels que les compteurs intelligents ou les thermostats connectés, qui permettent de suivre en temps réel la consommation énergétique du logement et d’optimiser ainsi son confort et sa performance énergétique.
Au regard des différentes évolutions présentées dans cet article, il est essentiel pour les locataires et propriétaires de se tenir informés des dernières dispositions légales et réglementaires afin de protéger au mieux leurs intérêts. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner dans vos démarches et vous conseiller sur vos droits et obligations.